En el caso de que un inquilino o arrendatario incumpla con las obligaciones de pago o bien venza el contrato, lo procedente es promover el juicio de desocupación ante un juez en materia civil.
Por cierto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 108 fracción VIII del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Puebla, será competente, (lo que en la doctrina se conoce como competencia territorial) el juez, como ya dije de lo civil, del lugar en donde se encuentre ubicado el bien inmueble cuya desocupación se solicita. Bueno, se inicia el juicio de desocupación, como todos sabemos el primer paso es la presentación de la demanda, misma que debe de cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 194 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Puebla. Una vez que la demanda se admite, se cita a una audiencia de conciliación procesal en la que, como su nombre lo dice y también ya lo hemos platicado, se busca que las partes lleguen a un arreglo poniendo fin al juicio.
En caso de que esto no suceda, se continuará con el juicio emplazando a la parte demandada quien contará con 12 días para contestar la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 225 también del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Puebla. El juicio puede durar años, razón por el cual valdría la pena retomar la pregunta inicial: ¿Cómo puedo recuperar una casa o un local que renté lo antes posible?
El citado Código de Procedimientos Civiles para el estado señala en una serie de artículos que en caso de que en caso de que el inquilino y demandado en un juicio de desocupación no deposite las rentas vencidas y que se continúen venciendo en el juez que se está llevando el juicio, el arrendador y actor podrá promover el incidente de lanzamiento. Me explico: los incidentes son procedimientos que se llevan a cabo dentro del juicio.
Digamos que en palabras muy simples son dependientes o accesorios del juicio principal en los cuales se va a resolver una cuestión que no ha sido planteada y que además se relaciona con el juicio. Se resolverá mediante una sentencia que para diferenciarla de la definitiva, que es la del juicio principal, se le llamará sentencia interlocutoria. Así, una vez que se conteste la demanda y en caso de que el demandado no realice el depósito de las rentas vencidas o bien lo haga pero no así en las subsecuentes, el actor podrá promover el incidente de lanzamiento y mediante la sentencia interlocutoria lograr que el demandado desocupe el bien inmueble de que se trate. Así, una vez que se conteste la demanda y en caso de que el demandado no realice el depósito de las rentas vencidas o bien lo haga pero no así en las subsecuentes, el actor podrá promover el incidente de lanzamiento y mediante la sentencia interlocutoria lograr que el demandado desocupe el bien inmueble de que se trate.
Por último, me gustaría aclarar que será materia del incidente de lanzamiento y de la sentencia interlocutoria, únicamente la desocupación del bien, no el pago de las rentas las que serán materia del juicio principal y de la sentencia definitiva.
Carlos Aguilar
